商業地產項目投資 遠離 展期地產信托
之前我看到大傢都說北上深一線城市的房價很堅雲林縣個人信用貸款利率挺，剛需強烈，但最近這些一線城市的房價似乎也開始風聲鶴唳，這些地方項目的地產信托、基金產品，我還能繼續買嗎？
小潘說，中國的住宅市場要撞冰山瞭。最近有朋友拉我去投商業地產項目，還有此類的有限合夥產品，前景真的那麼好嗎？我需要註意些什麼？
黃昊傑(帆茂投資管理有限公司創始合夥人)
我們在年初就認為2014年上海的房地產市場會比較艱難，絕不可能延續2013年的漲勢。2013年6月以來的漲價潮，是由於上海從2010年10月起實行的限購政策，導致原本的購房需求被人為抑制一年半後開始爆發。在需求被充分釋放以後，銷售均價和銷售量自然而然會下降。所以，我認為今年以來的疲軟是市場的自發調節而非恐慌性崩盤，北上深一線城市大抵如此。
看一個城市的住宅價格是否有支撐，歸根到底還是要看人口凈流入。全國前三大人口凈流入城市分別是上海(953萬)、北京(771萬)、深圳(755萬)，更多的人群向一線城市聚攏，勢必會帶來新的住房需求。因此，相對而言這些地方的房地產風險並不算大，無須過分擔憂，當然投機炒房的超額利潤下降是不爭的事實，回歸平穩的收益是大勢所趨。
至於這些城市相關的信托或地產基金，我認為優秀開發商的首輪項目融資相對品質較佳，而那些經過一而再展期或重復抵押的二手、接盤類信托產品就要遠離。畢竟經過幾輪高息融資之後，地產項目本身的利潤也所剩無幾，能否如期兌付存在一定疑慮，你要避免跌入"龐氏陷阱"。
有網站曾搜集小潘過去十年對房地產市場的語錄，總體結論是不是非常準。小潘歸根到非看不可的車貸對保資料超划算的絕招底還是個地產開發商，今年SOHO上海的幾個商業項目都要上市瞭，存在銷售壓力，出來喊兩嗓子可以理解。
我同意不同城市間的分化會相當厲害。但對於投資相關產品，需要註意以下幾點：
1、管理人的經驗、能力、道德以及相關利益驅動。通常來說，一個勤勉盡責靠譜無利益輸送的管理團隊能夠為你賺取最大化的利益，反之就不好說瞭；
2、交易對手的實力，誠信及財務透明度。通常，越大的開發商，市場運營能力越強，上市公司的並表項目都會對公眾披露，其間的貓膩也會相對較少；
3、區域和地段的選擇。我們都知道，商業地產對區位的要求很高，有時哪怕一街之隔也冰火兩重天，所以，盡可能地選一二線城市的核心CBD區域，或依附於成熟社區有足夠的人流支撐。
4、商業形態的選擇也很重要。通常來說，小產權或可分割出售的商業缺乏統一運營，業態會比較散亂。而受電商沖擊，零售類的街鋪的需求也在逐漸下降，酒店、辦公樓以及定位獨特的綜合體還是有市場空間，當然運營商的能力還是王道。
陳植(本報金融觀察員)
如果這位投資者認為一線城市房價上漲拐點臨近，還是盡早遠離掛鉤這些城市房地產項目的信托、基金產品。
目前，關於一線城市房價是漲是跌的各種針鋒相對，但說到底，無非是"信心"-隻要你對上漲有信心，即便現在出現各類下跌傳聞，投資這類房產信托、基金產品依然是高性價比。
所謂高性價比，就是高收益、低風險。國內不少購房者傾向買漲不買跌。隻要一線城市房價處於上漲軌道，就不愁房子賣不掉，更不愁這些房產信托、基金產品沒錢償還本金利息。
反之，一旦出現上漲拐點，購房觀望情緒越來越濃，地段再好的樓盤都可能賣不掉，最終波及產品兌付。
所以在決定前，你不妨先問問自己，未來2-3年，一線城市房價上漲的幾率到底有多高。
近期，一些銀行朋友聊起商業地產項目，都眉頭緊皺。因為國內不少城市的大賣場、寫字樓等過於密集，以至於在局部地段出現供大於求，未必能產生足夠租金收入償還貸款。
這些經營隱患，不大會出現在商業地產類信托、基金產品的推介資料裡。設計這類產品的人早已摸清瞭投資者的關註重點，一是產品預期收益率有多高；二是有無保本兌付承諾，隻要把這兩塊條款"美化包裝"，就不怕賣不掉。
這些實質卻是一紙"文書"，真正決定這類金融產品能否按時兌付本金利息，是項目方的開發運營能力。比如，商業地產項目選址是否恰當、土地購買成本是否足夠低、周邊人均購買力是否支持大賣場經營良好、有沒有產業園區支撐辦公樓租售等。一些聰明的投資者決定投這類產品前，都會實地考察項目周邊環境。(編輯 付玉)
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/2014-06-01/08374182971.shtml
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