松綁限購風波後高明樓市向何處去
自上周末起，網上廣泛流傳"高明將於5月10日起松綁限購"，高明由此被置於輿論的聚光燈下。到本周一，佛山市、高明區兩級住建部門發佈權威信息，承認高明確在探討松綁限購，探討方案的核心內容是"在人口密度較低且樓價不高於8300元/平方米范圍內，限定一人憑一身份證可購買一套住房"，但方案何時實施沒有明確時間表。
在"松綁限購"訴求的背後，高明地產業究竟已走到什麼樣的發展階段？其在高明經濟結構中扮演什麼樣的角色？未來可能走向何方？通過探討這些問題，或有助於理解探索"松綁限購"為何發自高明。
"自2007年高明房地產業實現起飛以來，樓市年成交量占佛山總成交量的比例長期維持在6%至7%的水平，成交均價維持在5000元上下，由於整體成交量小加上價格變動不大，所以對庫存更加敏感。"5銀行車貸利率比較月13日，高明區房協有關人士攤開一疊樓市數據表，直陳當前樓市面臨壓力較大。
保險貸款率利試算表過去四個月產生瞭四年總庫存的四成
仔細查看這些數據可發現，今年1至4月，高明樓市累積的庫存量已達約13萬平方米，庫存率逼近50%。時間向前推，2010年至2014年4月，高明樓市庫存量為45.63萬平方米。換句話說，高明樓市在過去四個月時間裡，產生瞭占2011年至2013年四年總庫存量40%的庫存。在這種背景下，今年1至4月樓市均價回落至4885元/平方米，探底近5年來的樓市最低價格。
與樓市均價過去多年變動不大形成對比，高明住宅用地價格過去6年穩步增長，6年間漲瞭8倍。一方面是土地價格逐年上漲，另一方面是房價無明顯提升，也從一個側面反映瞭高明樓市的壓力。
回顧歷史，高明在2009年也曾累積起約30萬平方米的庫存，但在置業型剛需、人口轉移型剛需以及改善型購房、投資型購房的推動之下，基本將其銷售完畢。與之相對比，近幾年高明常住人口增長乏力，剛需支撐欠缺，因而借松綁限購吸引改善型行為及投資型行為，成為高明地產業的一個現實選擇。
從樓盤品牌化到業態多樣化
據高明區房協有關人士介紹，回顧高明樓市自起飛以來的發展軌跡，消費本地化和樓盤品牌化的特征尤為明顯。
消費本地化指高明樓市以本土的新職業剛需型、農村人口向城區轉移的剛需型為主，樓盤品牌化指高明2008年新開發的樓盤逐漸告別小盤、散盤為主，而改為走中高檔路線，這尤其集中在西江新城。"品牌化的樓盤多由外來房企建設，以合理的定位，使得潛在的需求逐步兌現為高明樓市的實際消費，同時還促成瞭高明本土房企的觀念更新，促成樓市發展的同時也保持瞭房價的相對合理。"上述人士說。
時間推進到2014年，旅遊地產作為一種樓市業態，開始顯現前所未有的發展機遇。比如高明區政府工作報告提到的"十大重點旅遊項目"中，有不少就是旅遊與地產結合的項目，當中有一個項目意向投資達到100億元、占地約1萬畝。
2008年以來樓價三度起落
■數字背後
地價飆升6年漲8倍
在上周末的高明"限購松綁"風波中，高明區住建部門明確表示樓市壓力大是其探討放開限購的主要原因。那麼，高明樓市壓力有哪些直觀表現？近年來，高明區的房價和地價有著怎樣的市場表現？
梳理近年來權威統計數據可發現，2008年至今，高明區樓市均價呈波浪形發展態勢，總體上經歷瞭三度起落，均價增幅較大的是2008年、2010年和2013年。當中尤以2010年較上年增長50.58%最為引人註目，成為高明樓市有史以來最高增幅，也是首次將均價推至5000元以上價位。
當地業內人士分析認為，到瞭2013年，在經歷瞭剛需型購房群體觀望及開發商惜售所帶來的樓市兩年低位銷售後，不少剛需型購房者不再觀望而選擇出手，高明樓市迎來瞭量價齊升。
不過，自今年開年以來，高明樓市銷售出現逐月下降的態勢。
回顧過去六年的住宅用地價格，不難看出，近6年來，高明區土地價格持續穩步增長，6年漲瞭8倍。但這一過程並非一帆風順，2011年佛山全市限購之後，高明區土地價格出現輕微回落，但在2013年，高明區商住土地賣至3884.7元/平方米，達到歷史最高水平。
高明區房協有關人士分析認為，高明地價螺旋式上升，一方面顯示瞭高明的區域價值、投資價值日益顯現，另一方面也與政府大幅提升向農民征地的價格有關。
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-05-15/08324140841.shtml
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